La Newsletter - Mai 2022

IMMOBILIER : LE MARCHÉ COMMENCE À RALENTIR

Après une année record en 2021 avec près de 1,2 million de transactions, les signes d'un ralentissement commencent à se faire sentir. La Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) s'attend en effet à une baisse de l'ordre de 15 % à 20 % du nombre de transactions cette année par rapport à 2021. Ce ralentissement du marché est d'abord lié à une baisse de l'offre de biens à vendre. Mais la Fnaim constate aussi « un petit tassement de la demande » : une conséquence que l'on peut sans doute attribuer aux difficultés d'accès au crédit immobilier pour certains acheteurs potentiels. La remontée des taux et les nouvelles règles d'octroi (durée maximum de 25 ans et taux d'endettement plafonné à 35% assurance incluse) freinent mécaniquement le marché. Enfin, si les professionnels de l'immobilier ne constatent pas d'annulation de transactions depuis le début du conflit en Ukraine, le contexte géopolitique peut peut-être amener des candidats à reporter leur projet. Laurent GARCIA Président d'Acrédit Groupe


DES TAUX À NOUVEAU ORIENTÉS À LA HAUSSE

En ce début du mois d'avril, la tendance haussière observée depuis 2 mois maintenant se poursuit. Notons que les taux des prêts immobiliers restent largement inférieurs au taux de l'inflation qui s'établit à 4,5% sur un an (de mars 2021 à mars 2022). L'achat immobilier reste une valeur sûre et l'effet de levier du crédit un moyen de se constituer un patrimoine pérenne. Le taux d'usure, au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter, vient d'être rendu public pour le 2ème trimestre : il est orienté à la baisse.

Cette apparente bonne nouvelle est loin d'en être une : en effet, on va assister à un effet de ciseaux, les taux de crédit poursuivant leur hausse en ce début avril. Autrement dit, certaines dossiers risquent d'être refusés alors qu'ils étaient éligibles auparavant. L'accompagnement d'un courtier demeure indispensable pour optimiser les demandes de financement !

LES CHANTIERS ACCUMULENT LES RETARDS SUITE À UNE PÉNURIE DES MATIÈRES PREMIÈRES

Construire sa maison est un projet long et sinueux, encore plus ces derniers temps, avec l'épidémie de Covid-19 et la guerre en Ukraine. Les matières premières viennent à manquer et les retards de chantiers s'accumulent. Près de Cognac, en Charente-Maritime, un père de famille fait construire sa maison de 150 mètres carrés depuis novembre dernier. Mais depuis quelques jours, le chantier est au ralenti. "Même en anticipant, il y a un frein qui est constaté sur les constructions", affirme son entrepreneur. Il ne pourra donc pas déménager pour cet été. La guerre en Ukraine accentue la pénurie de peinture et de bois. "D'ici deux ou trois mois, nous serons au terme de notre stock [de ferrailles] et nous aurons dû mal à fournir nos clients", dit une gérante d'un magasin. Pour les artisans aussi, il est difficile de trouver des matériaux : plus rares, ils deviennent plus chers. En un an, le prix du bois à augmenté de 7,5%, l'aluminium de 19,7%. Si les pénuries perdurent, les professionnels prévoient 50 000 logements neufs en moins cette année.

IMMOBILIER : QUAND LE TAUX D'USURE EMPÊCHE D'EMPRUNTER

De nombreux Français sont actuellement contraints de renoncer à leur projet immobilier. En cause notamment, l'augmentation du taux d'usure. Emprunter pour acheter son logement est plus compliqué depuis quelques semaines. Les plus modestes ne sont pas les seuls concernés. D'un côté, il y a les taux de crédit qui montent, de l'autre, il y a ce qu'on appelle le taux d'usure, soit le taux maximum auquel les banques peuvent prêter de l'argent. Au 1er avril 2022, les taux d'usure remontent sur les durées courtes (de 2,4% à 2,43% pour les prêts entre 10 et 20 ans). En revanche, le taux d'usure pour les crédits sur 20 ans et plus continue de baisser et atteint 2,40%. Une baisse de 0,01% par rapport au premier trimestre 2022 (2,41%), mais de 20 points par rapport à la même période il y a un an (2,60% au deuxième trimestre 2021).

Exemple : un couple avec 45 000 euros de revenus par an qui souhaite emprunter 200 000 euros sur 20 ans avec 10% d'apport verra sa demande de prêt refusé. En effet, avec un taux proposé dans une grande banque nationale à 1,95% sur 20 ans, plus un taux d'assurance de 0,30% (sur capital initial, 50% sur chaque tête), le TAEG sera de 2,70%. Soit un taux supérieur au taux d'usure actuel, à 2,40%. Pourtant, le taux d'endettement de ce couple n'est que de 28%, bien inférieure au maximum de 35%.

De nombreux Français vont devoir reporter leur projet d'achat. "Aujourd'hui, sur les primoaccédants, c'est globalement plus de 10% d'augmentation de refus", Les professionnels du secteur réclament que le taux d'usure, conçu pour protéger les acheteurs, soit actualisé en temps réel. Les taux d'usure en vigueur au deuxième trimestre 2022 viennent d'être publiés au Journal Officiel. Et ils sont en baisse par rapport au trimestre dernier concernant les prêts sur 20 ans et plus. De quoi rendre un peu plus compliqué l'accès de certains ménages au crédit immobilier.

Des taux de crédit immobilier qui remontent, et des taux d'usure qui baissent : les nouvelles ne sont pas forcément bonnes pour les ménages qui souhaiteraient emprunter sur une longue durée.

Pour rappel, les taux d'usure sont fixés tous les 3 mois par la Banque de France et désignent le taux maximum au-delà duquel une banque n'a pas le droit de prêter. Ils sont calculés en augmentant d'un tiers les taux annuel effectif global (TAEG) moyens pratiqués par les banques au cours du trimestre précédent. Pour calculer le taux d'usure, on additionne le taux d'intérêt avec le taux de l'assurance, les frais de dossiers et de garantie. C'est la Banque de France qui le fixe chaque trimestre. Aujourd'hui, il est en baisse : -2,40%, et ce alors que les taux d'intérêt, eux, remontent depuis quelques mois.

Source Franceinfo et Moneyvox






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