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La capacité d’emprunt en immobilier : comment est-elle déterminée ?



Vous avez décidé de mener un projet immobilier et comme beaucoup de Français, vous allez souscrire à un prêt afin de financer ce projet. Avant de commencer la recherche du bien de vos rêves, il est nécessaire de calculer votre capacité d’emprunt : elle va vous permettre de mieux cibler vos recherches et de constituer un bon dossier de crédit. QU’EST-CE QUE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT ? Il s’agit du montant maximum que vous pouvez emprunter auprès de votre banque afin de financer votre projet. La capacité d’emprunt dépend de vos revenus et charges. Elle va déterminer la somme que vous allez rembourser à la banque tous les mois. La différence entre vos revenus/charges et votre capacité d’emprunt constitue votre « reste à vivre ». C’est la somme qui vous permet de vous acquitter du reste de vos charges. COMMENT CALCULER LA CAPACITÉ D’EMPRUNT ? Vous devez intégrer les trois éléments suivants dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

  • Vos revenus mensuels nets : salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc. ;

  • Vos charges mensuelles : mensualités en cours d’autres crédits, charges fixes ;

  • Votre taux d’endettement : depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, celui-ci ne doit pas dépasser 35% de vos ressources, assurance comprise (il était auparavant plafonné à 33%). Il inclut les charges d’emprunt. Dans le cas où vous demeurez locataire une fois le bien acquis, il inclut aussi le loyer.

Une fois que vous avez toutes ces données en main, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : (revenus mensuels nets – charges mensuelles) x taux d’endettement. Prenons le cas d’un couple qui désire acheter. Leurs revenus mensuels nets s’élèvent à 6 000 euros. Leurs charges mensuelles, quant à elles, s’élèvent à 1700 euros. En ce qui concerne le taux d’endettement, on prendra le taux maximal qui est de 35%.

(6 000 – 1700) x 35/100 = 1505 euros. La capacité d’emprunt de ce couple est donc de 1505 euros mensuels.

En faisant ce calcul, vous avez une première idée de votre capacité d’emprunt. Un courtier immobilier pourra cependant affiner ce calcul en intégrant d’autres points tels que le coût de la garantie emprunteur, le taux d’intérêt… Si vous disposez d’un apport personnel (il peut être constitué par un prêt à taux zéro), n’oubliez pas de l’intégrer dans vos calculs ! Dernier conseil : essayer de calculer votre capacité d’emprunt le plus en amont possible de votre projet immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises.

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